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不動産の相続について弁護士に依頼するメリットとは

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相続する遺産の中に不動産が含まれている場合、相続人が複数人になると「不動産をどのように遺産分割しようか」「相続人の間で、利用価値の高い不動産を誰が相続するかでもめている」など、争いがおきトラブルになることがあります。

不動産を相続する場合には、専門的な知識を必要とする場合が多く、個人で解決するのが難しいこともあります。そのため、不動産について疑問や問題が起きた場合は、弁護士に一度ご相談いただくことをおすすめします。
相続に関する知識をしっかりと培った弁護士であれば、悩んでいた不動産に関する相続問題について、円滑な解決がのぞめます。
では、具体的に不動産の相続問題を弁護士に依頼することで、どのようなメリットがあるのかご紹介いたします。

目次

不動産の相続について弁護士に依頼するメリットについて

不動産が相続財産の場合に起こる問題の中で、弁護士に依頼することのメリットには以下のようなことが挙げられます。

  • 1.不動産の遺産分割トラブルについて状況に合ったアドバイスを受けることができ、ご自身の代理人として相手方と交渉を行ってくれる
  • 2.不動産の評価額について争いがある時、不動産の価値の適切な評価をサポートし、相手方と交渉してくれる
  • 3.希望しない不動産を相続しそうな時、相続放棄の可否を適切に判断してくれる
  • 4.実家の相続をめぐって相続人同士で争いがある場合など、相手方と交渉し調整をおこなってくれる
  • 5.上記1~4以外の不動産に関する相続人同士のトラブルについても対応してくれる

では、それぞれの項目について詳しく解説したいと思います。

1.不動産をどのように遺産分割するかもめている場合

相続人が複数いる場合、遺産が不動産メインの場合や不動産価値が高い場合などには、どのように不動産を遺産分割するかでもめることがあります。
不動産の分割方法には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4つがあります。

①現物分割

各相続人が、遺産をそのままの状態で取得する方法です。

例:600㎡の土地を、長男と長女で300㎡ずつ分ける方法
例:相続人が2人の場合、1人は、評価額6,000万円の不動産を相続し、もう1人が預貯金6,000万円を相続する方法。

②代償分割

法定相続分を超える価値を有する不動産を相続人の1人が相続した場合、その人が代償として、法定相続分を超える金銭などを他の相続人に支払う方法です。

例:相続人に、長男と次男がいるとします。長男が唯一の遺産である6,000万円の不動産を相続したいと希望している場合、不動産を相続しない次男に対しては、法定相続分に基づく代償として3,000万円を支払う方法

③換価分割

不動産を売却して現金化し、その売却代金を法定相続分に応じて相続人同士で分配する方法です。

例:相続人が子ども2人のみで、不動産を売却し、その売却金額が1億円なら、1人5,000万円ずつ売却代金を受け取る方法

④共有分割

遺産を複数の相続人の共有名義とする方法です。不動産を相続人共有の財産として扱うことになります。

例:相続人が長男と長女の2人の場合、法定相続割合が2分の1ならば、その2分の1ずつを持分割合に設定して不動産を登記します。

分割する方法が複数ある為、どの方法を選べばよいのか分からないこともあると思います。分割方法について迷われている場合や意見が分かれている段階で弁護士に依頼すれば、依頼者様の現在の状況から選択すべき分割方法を判断し、アドバイスすることができます。
また、依頼者様の代理人として他の相続人と分割方法について協議、調整を行います。話合いで解決することができない場合には、遺産分割調停の申立てを検討します。調停の準備も弁護士が依頼者の方に代わって行い、煩わしい手続もご自身で行う必要はありません。

もし、調停でも合意できない場合には、遺産分割審判に進みます。
調停や審判では、ご自身の主張を有利にすすめていくために、法的根拠に基づいた主張をしていく必要があります。
弁護士は、法律の知識が十分にあるため、調停や審判でも、依頼者の方の利益を最大限に活かす法的根拠に基づいた主張をすることができます。

2.相続人間で不動産評価額について争いがある場合

不動産が相続財産に含まれている場合、その不動産の価値はどのくらいなのかを知る必要が出てきます。
しかし、不動産の評価方法は複数あって、どの評価方法を選択したらいいのか分からず困っている場合や不動産の適切な価値について、不動産を相続する人と相続しない人の間で意見が割れて、もめているといったこともあります。

不動産の価値を評価する計算方法は、大きく分けて4つになります。

評価方法  
相続税路線価 国税庁が定めた路線価図を使って評価額を算出します。ただし、土地の評価額のみの算出です。 相続税路線価の評価額は、公示価格の8割程度です。
固定資産税評価額 土地や建物ごとに、都や市区町村が評価額を算定します。 公示価格の7割程度の評価額になります。
公示価格 国土交通省と都道府県が毎年発表している全国の標準地に定められた地価になります。
実勢価格 実際に市場で取引され、成立すると認められる価格のことです。この実勢価格が他の評価に比べて価格が高い傾向にありますが、一概に全ての土地に対していえることではありません。

不動産の評価額は、選択する評価方法により異なります。そして、どの方法を選択し不動産価格を評価したかにより、遺産分割に影響を及ぼします。
収益のある物件の場合には、収益から価格を逆算する方法もあり、不動産の評価額の算定は複雑になります。

もし、どの方法を用いて不動産を評価したらよいのか迷われている場合や不動産の評価額算定が複雑でご自身で算定するのが不安な場合には、弁護士に依頼ください。
弁護士は、依頼者様の状況によって評価方法を判断し、どの方法で金額を算出するのが利益を最大限活かせるかも考慮し、アドバイスを行います。
また、他の相続人と評価方法についてもめており、話合いが進まず困っている場合にも、弁護士が依頼者様の代理人として他の相続人の方と交渉を行い、解決へとつなげていきます。

不動産の価値について相続人同士でトラブルとなる例

たとえば、相続財産である不動産に居住している相続人は、売却する意思がないため、他の相続人に対して代償分割で解決しようとした場合、以下のような問題が発生します。

不動産を取得したいと思っている相続人は、不動産の価格を低く見積もり、代償金の支払い金額を抑えようとします。そのため、実勢価格よりも低い評価額が出る「固定資産税評価額を使いたい」と主張します。
一方で、不動産を取得しない相続人は、不動産の価値を高く見積もることで、自身が受け取れる代償金を高くしたいと思っているため、「実勢価格を採用したい」と主張します。
このように双方の不動産評価方法で意見が分かれてしまうと、話合いを続けることが困難になります。そうなると遺産分割協議が成立せず、相続を進めることができなくなります。

上記の例のように相続人同士でもめた場合は、弁護士が依頼者様の代理人として相手方と交渉、評価額の調整を行うので、依頼者の方が気をもむこともありません。もし話合いで評価方法が決まらない場合には、遺産分割調停の申立てを弁護士が行います。調停の手続も弁護士が行いますので、依頼者の方が法律的な根拠に基づいた証拠を収集する必要はありません。

3.希望しない不動産を相続しそうな場合

地方にある農地など需要が少なく買い手も見つかりにくい不動産を相続しそうな場合、固定資産税と維持費を払うことを避けるためにも相続放棄を検討しているといったこともあります。
相続放棄をすれば不動産を相続する必要はなくなります。しかし、全ての遺産を放棄することになるので、慎重に考えなくてはなりません。しかし、相続放棄の期限は、相続開始を知ってから3か月とごく短い期間なので、早めに決断する必要があります。

このような場合にも弁護士に依頼する事で、相続放棄が本当に必要かどうかについても適切にアドバイスを受けることができます。
また、いざ相続放棄をするとなった場合にも、弁護士が依頼者様に代わって手続を行いますので、安心して任せることができます。

4.実家の相続をめぐって相続人の間で争いが起きている場合

相続財産の大部分が不動産の場合や被相続人名義の実家で相続人の1人が同居していた場合などに争いが起きてしまうことがあります。 たとえば、下記の例のような問題が起こりえます。

【例①】
被相続人:母親(父親はすでに他界)
相続人:長女・次女の2人
相続財産:実家(評価額5,000万円)

長女は、社会人になってからは実家を出て一人暮らしをしていました。
次女は、母親と長年実家で暮らしていました。しかし、ある時、母親が病気で他界しました。
次女は、母親が亡くなってしまった後も実家にそのまま住めると思っていましたが、長女が「この実家の半分は、私にも権利があるのだから、売却して売却金を分けたい」と主張しており、2人の間でもめています。

【例②】
被相続人:父親
相続人:長男・次男
相続財産:土地(評価額4,000万円)と預貯金300万円

長男は、父親が所有する土地の上に長男名義の家を建てていました。その際に、父親から4,000万円の援助をしてもらっていました。
次男は、仕事の都合で遠方に一人で暮らしていました。
父親が亡くなり、相続が始まると長男には4,000万円の生前贈与があったため、預貯金は150万円ずつ長男と次男で分け、土地は、次男が相続することになりました。
次男は、長男に「自分の土地に住んでいるのだから賃料を払ってほしい」と要求しました。しかし、長男には賃料を払う余裕がないため、次男ともめています。

上記の例のように、相続により土地の所有権を複数人で持っている場合や住んでいる人と土地の所有権を持っている人が違うと、実家をめぐってトラブルが起きやすくなります。
こういった争いが起きてしまった場合には、弁護士に依頼して相手方との交渉を代わってもらうことで、相続人同士が直接顔を合わせることを回避することができます。弁護士が介入することで、相続人間の感情的な争いを避け、弁護士という第三者との冷静な話合いによって、解決を目指します。

しかし、話合いが進む可能性も低い場合には、弁護士が遺産分割調停の申立てや、遺産分割審判に移行する場合もあります。
調停や審判の両場面においては、法的根拠をもって、ご自身の権利を裏付ける主張を展開することが非常に重要となります。ご自身でも調停の申立てや審判の手続はできますが、自力で法的手続の準備を行う場合、法律の内容や手続の両面で調べなければならないことが多く、大変な労力がかかります。
そのような労力のある手続を弁護士に任せることで、法的な検討や書面の作成・期日への出席などを含めて、ほとんどの手続を弁護士が行いますので、依頼者様の負担は大きく軽減されます。

また、法律のスペシャリストである弁護士であれば、不動産の相続問題に関して法的要件を踏まえながら、事実や証拠を適切に用いた主張を展開し、ご自身の主張が認められる可能性を高めることができます。

5.弁護士は不動産トラブル全般を解決することができます

弁護士に依頼することで、他の相続人との交渉を弁護士が一括して行います。相続人同士だけでは感情的な言い争いになってしまう場合でも、第三者である弁護士が入り、法律的観点から交渉を進めていくので、冷静に協議を行う機会をつくることができます。

前述した1から4以外の不動産の相続に関するトラブルについても弁護士は対応いたします。ご相談ください。

どのような弁護士に依頼するとメリットがあるのか

弁護士でも、不動産が絡む相続問題の事案について専門性が高い弁護士とそうでない弁護士がいます。弁護士であるからといって、不動産に関する相続問題をすぐに依頼するのではなく、相続に関する経験値の高い弁護士であるかを調べる必要があります。
では、不動産が絡んだ相続問題を弁護士に依頼する場合、どのような弁護士に依頼すればよいかをご紹介します。

1.不動産が絡む相続問題について経験値の高い弁護士であるかどうか

弁護士に依頼しようと考えられている場合、依頼を検討している弁護士事務所のホームページなどに相続が取扱い分野となっているか、不動産が絡む相続問題に関する解決実績があるのかどうかを見る必要があります。
弁護士には、専門分野がありますので、まったく相続を扱ったことのない弁護士に依頼してしまうことで、依頼者の方の希望とは大きくかけ離れた結果になってしまう可能性もあります。不動産が絡む相続問題について、弁護士へ依頼するメリットをしっかりと活かすためには、不動産が絡む相続問題の経験実績がある弁護士を選ぶ必要があります。

2.地域に特化した弁護士

不動産の相続問題に強い弁護士を探す際には、ご自身の地域に特化した弁護士を選ぶのもよいです。なぜなら、不動産は地域によって問題となる案件が異なってきます。そのため、地域に特化した弁護士のほうが、不動産問題について状況把握能力が高く、問題解決においても有利になります。

3.税理士と連携のとれている弁護士

不動産が絡んだ相続問題に携わる弁護士は、民法だけでなく税法にもある程度詳しい必要があります。しかし、税法については弁護士の知識や経験だけでは限界があります。そのため、弁護士が税理士と連携が取れているかどうかという点も弁護士選びのポイントとなります。たとえば、他の相続人との不動産問題を解決するにあたり、結果的にご自身が不動産を相続した場合、遺産の合計金額から基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)を差し引いた分について、相続税を納める必要がでてきます。相続税の申告する必要がある場合、税理士との連携がとれている弁護士であれば、依頼者様が一から税理士を探す手間も省け、相続税についても慌てる心配もありません。
税理士との連携が取れている弁護士であれば相続税についての相談も可能となり、問題も早く解決することができます。

4.弁護士費用に納得できているかどうか

相続の問題に限ったことではありませんが、弁護士費用は事務所によって異なります。旧日本弁護士連合会報酬基準を基に着手金や報酬金などの費用を出している事務所もあれば、独自の基準で費用を出している事務所もあります。しかし、不動産が絡む相続問題は複雑化していることが多いため、料金体系も複雑になり、分かりづらい場合もあります。そのため、弁護士に依頼される場合には、費用面でどの程度かかるのかをしっかりと確認しましょう。費用面でも納得したうえで、弁護士に依頼する方がよいと思います。

不動産に関する相続問題は、弁護士にご相談ください

不動産の相続では、評価額問題や分割問題などそれ以外にも様々な疑問やトラブルが起こりえます。相続に関する事案を多く取り扱っている弁護士に依頼することで、相続人同士の衝突を回避することができ、不動産の処理手続をスムーズに進めることも可能です。なぜなら、不動産が絡む相続に関する経験値の高い弁護士は、依頼者様の状況に応じたアドバイスを行ったり、他の相続人との交渉を行ったりして、円滑な解決をめざすことができるからです。
もし、不動産の相続に関して話合いがまとまらない場合には、調停の申立てをすることになります。調停で、不動産をどう分割するか相続人間で合意できれば解決となりますが、もし合意できなければ、審判に移行することになります。審判では、裁判官が当事者の主張や証拠に基づいて判断をします。調停や審判では、適切な証拠と適切な主張が必要となります。ご自身で適切な証拠を収集し適切な主張を行うことは非常に困難です。
弁護士に依頼することで、調停や審判の手続や専門的な知識が必要な準備等の作業を任せることができます。

もし、不動産の相続問題でお困りの場合には、一度弁護士にご相談することをご検討ください。
シーライト藤沢法律事務所では、不動産に関する相続問題についてお電話もしくは、お問い合わせページよりご相談を受け付けております。



弁護士 阿部 貴之 写真 弁護士法人シーライト藤沢法律事務所

代表弁護士 阿部 貴之

神奈川県弁護士会所属。弁護士登録後、都内総合法律事務所、東京都庁労働局等を経て、平成27年に弁護士法人シーライト藤沢法律事務所を開設。依頼相続トラブルの相談実績は300件を超える。「依頼者の良き伴走者となるために」をモットーに、スタッフと共に事件解決へ向かって邁進中。好きな言葉は「二人三脚」「誠心誠意」。弁護士紹介

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