相続財産が不動産のみで、他の相続人に不動産は生前贈与または遺言で遺贈され、ご自身の相続はゼロの場合、受け取れる財産は１円もないのでしょうか?
遺留分の請求ができる条件を満たしている相続人であれば、遺言で不動産を遺贈された人に対して、侵害された遺留分の請求をすることができます。これを遺留分侵害額請求と呼びます。このように、遺産の中に不動産があった場合の遺留分について、請求できる相続人の条件とは何か、遺留分の計算はどのようにするのかなどについて解説していきます。

遺言で唯一の相続財産である不動産が別の相続人に相続されても遺留分は請求可能

遺留分とは、一定条件を満たしている相続人が、最低限受け取れる相続の取り分のことです。 つまり、遺言でご自身の相続分がない場合でも、条件さえ満たしていれば、遺言で財産を取得した別の相続人に対して遺留分を請求できます。では、どのような条件があるのでしょうか。

遺留分って何?分かりやすく解説!

遺産の中に不動産がある場合の遺留分の計算方法とは

ご自身が遺留分を請求できる条件を満たしていた場合、実際に遺留分を計算して、最低限受け取れる額がどの程度なのかを計算する必要があります。 請求できる遺留分は、立場によって割合が異なります。 個別の遺留分の割合を表で示したものが下記になります。

遺留分の計算式

が遺留分の計算式となります。②個別の遺留分割合 は、上記の表を参照すれば割合を算出できます。
たとえば、相続人が配偶者と２人の子どもの場合を例に考えます。
配偶者の遺留分割合は、相続財産の1/4
２人の子どもの遺留分割合は、相続財産の1/8 となります。

①遺留分の基礎となる財産合計については、遺産の中に不動産があれば、その不動産の評価額も算出して、財産の合計を出す必要があります。
財産の合計は、相続開始時点で被相続人が有したプラスの財産の価額に、被相続人が相続開始前にした贈与した財産の価額を加算し、被相続人のマイナスの財産（負債）差し引いた額を算出します。

贈与は以下のようなものを指しています。

不動産の評価額の算定方法について

不動産が相続財産に含まれている場合には、遺留分の計算をするうえで、不動産の価額を算出する必要が出てきます。不動産の評価方法は、大きく分けて４つ、実勢価格、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額です。

「不動産の評価は、いつの時点を基準とするのか」という点ですが、遺産分割を行う際は、遺産分割協議成立時点の時価になります。また、遺留分侵害請求を行う場合には、被相続人の死亡時の時価となります。

不動産の価格を算定する際には、当事者が合意する限りどの評価方法を選択しても問題ありません。ただし、どの評価方法を選択するかで不動産の価格には差が生じます。そのため、慎重に選択する必要があるでしょう。

遺留分を侵害されているので請求したい場合

遺留分を侵害されている場合は、基礎となる財産の合計金額は、高くなった方が、その分、受け取れる遺留分も高くなります。そのため、遺留分を請求したい側からすれば、不動産の評価額も高くなる方法を選ぶ方がよいでしょう。
都心部では、実勢価格が最も高い評価がつくと一般的に言われていますが、地方では、実勢価格よりも他の評価方法の方が高く評価されることもあります。

地理的な要素、土地の立地条件など様々な条件を考慮して、不動産評価が高くなる方法を選ぶ必要があります。
また、実際の実勢価格は、時価なので、売却して初めて分かるものになります。そのため、売却前に評価するというのは難しいのも事実です。そのため、不動産業者などに依頼をして、不動産の査定をしてもらうことで、時価を推測することになります。

評価方法の選択による違い

評価方法が違うとどのくらい遺留分に差が出るのか例を用いて考えてみたいと思います。

では、実際に長女は遺留分侵害額請求が可能かどうかを考えてみましょう。

この場合、長女は遺留分侵害額請求が可能か

１．財産の合計金額を算出

プラスの財産となっている不動産Ａについて、長女が実勢価格で算出した場合は、7,600万円だとします。
そうすると、財産の合計は、7,600万円（不動産Aの実勢価格）＋1,200万円（贈与合計）―０円（債務）＝8,800万円

２．長女の遺留分を計算

長女の遺留分の割合は、1/4です。そのため、8,800万円に1/4を乗じることで、遺留分が出ます。
8,800万円×1/4＝2,200万円
長女の遺留分は、2,200万円となります。

３．遺留分侵害額請求の計算

最後に一体どのくらいの遺留分が侵害されているのかを算出し、その額を長男に請求することになります。2,200万円が長女の遺留分ですが、生前に贈与で600万円受け取っているので、その分を差し引きます。 2,200万円−600万円＝1,600万円
長女は、長男に対して1,600万円の遺留分侵害額請求をすることができます。

実勢価格より低い評価がでる方法を選んだ場合

ただし、上記は長女が実勢価格で不動産の評価額を算出した場合の話となります。長男は、遺留分侵害額請求をされる側のため、少しでも請求額を抑えたいと考えた場合、不動産の評価額を下げるために実勢価格より低い評価がでる方法を選ぶでしょう。
たとえば、長女の遺留分侵害額請求の額に不満を持った長男は、不動産の評価方法を固定資産税評価額で算出したとします。 実勢価格では、7,600万円だったものが、固定資産税評価額だと5,200万円と評価されました。

その場合、長女が請求できる額はどのようになるかも考えてみたいと思います。
財産の合計は、5,200万円（不動産Ａの固定資産税評価額）+1,200万円（贈与合計）−０円（債務）＝6,400万円 長女の遺留分は、6,400万円×1/4＝1,600万円
長女の遺留分侵害額請求額は、1,600万円−600万円＝1,000万円となります。

このように不動産の評価方法が異なるだけで、差が生じてしまいます。

遺留分の額で揉めてしまった場合

不動産を含んだ遺留分の計算については、相続人の間でもめてしまうことがあります。両者の話し合いでは折り合いがつかない場合、調停や訴訟で不動産の評価の争いをすることになります

遺留分の請求については弁護士にご相談ください

遺産に不動産が含まれていた場合には、「どの評価方法を選択したらいいのか」、「相続人それぞれが、不動産の評価額を算出したけれど、価格がばらばらで妥協点が見つからずに困っている」といった問題が多々起こりえます。

不動産が絡んだ相続問題については、専門的な知識と経験が必要な場面も多くあるため、弁護士にご相談ください。弁護士は、ご相談者様の代わりに他の相続人の方と交渉を行い、円滑な解決を図ることが可能です。話合いでは折り合いがつかず、調停や訴訟になってしまった場合にも、弁護士に相談していれば、証拠収集から全てを任せることができます。
「財産は不動産のみだけれど、遺留分侵害額請求をしたいと思っている」など、遺留分の請求についてお悩みの方は、シーライト藤沢法律事務所にご相談ください。

弁護士法人シーライト藤沢法律事務所

代表弁護士　阿部　貴之

神奈川県弁護士会所属。弁護士登録後、都内総合法律事務所、東京都庁労働局等を経て、平成27年に弁護士法人シーライト藤沢法律事務所を開設。依頼相続トラブルの相談実績は300件を超える。「依頼者の良き伴走者となるために」をモットーに、スタッフと共に事件解決へ向かって邁進中。好きな言葉は「二人三脚」「誠心誠意」。弁護士紹介

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